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中古だと不具合が多いのでは?
中古戸建てのデメリット
- 「物件を細部までみられない」
- 「不具合がみつけにくい」
中古戸建てを選ぶ時に、よく言われていのが上記の２つです。
でもチェックの難易度は中古も新築も同じです。
中古住宅には、まだ居住者がいることがあります。
そのため、物件をゆっくりチェックしにくいということがありますが、
大枚をはたいて買おうというのですから遠慮は禁物。
住人の了解を得て徹底的にチェックすれば済むことです。
構造に100%問題がないかをチェックできるのは、注文住宅を新築する場合だけ。しかも厳密なチェックができるのは、プロ並みの知識で定期的に施工現場に足を運んだ場合だけです。
すでに建っている住宅のチェックには限界があり、「覗けるところは覗く」
覗けないところは周辺状況から推測する」しかないのです。
中古であれ新築であっても、チェックの難易度は同じことです。
中古戸建ては建ててから時間が経過しているので、劣化が始まっているのではという不安です。もちろん確かに住宅は劣化します。自然損耗する部位が増え,設備や機器も寿命に近づくのは否めません。
でも逆に考えてみると
中古戸建ては時間が経過しているゆえに、
「出るべき欠点はすでに表に出ている」ということです。
地盤は、軟弱地盤であっても時間とともに安定します。
基礎に大きなきれつがなければ、新築よりむしろ安心。
内壁にシミがなければ,雨漏りや結露の懸念がないということです。
床や建具にきしみや建て付けの悪いものがなければ,
骨組みのゆがみが小さいということになります
新築はある日突然欠陥が露呈する可能性がありますが、
中古戸建ての場合はそうした心配が少なく、現物がみられるので、
むしろ「安心·安全度が高い」といえます。
構造に重大な欠陥がなければ、自然損耗や機器の故障などは、簡単に修繕や交換でリニューアルできます。
新築モデルルームの落とし穴
新築マンションのモデルルームには、物件とは別の場所にスペースを確保
して室内を再現するものと、物件の一室を利用するものの2つがあります。
前者は方位や天井高などが設置場所の制約を受けるので、完全に図面通り
に再現されているとはかぎりません。
また、不利な部分まで忠実に再現しているかどうか疑問です。
たとえば、柱や梁の出っ張り具合が「控えめ」だったり、開口や収納スペースが「おおよそ」だったりすることもあります。
このようにモデルルームをみるときは、実際の住戸との相違点、自分が
買いたい住戸との相違点をじっくり確認することが欠かせません。
オプションを多用した豪華絢爛なモデルが主流で、実際に予算を絞って建ててみたら、あまりにモデルハウスと違うのでガックリというケースも多々あります。
モデルルームやモデルハウスは、売る側の販促ツールの一種なのです。
中古戸建ては、必ず「現物」のチェックができます。正真正銘の「買おうとしている住戸」ですから,柱や梁の太さや収納の大きさまで、すべてみた通り。
モデルルームには豪華な設備や家具、調度品などが配置されています。
グレードの高い家具で部屋を演出しているのはもちろん室内を広く見せるために、小さめの調度品が置かれていることも少なくありません。
中古戸建はモデルルームのように目を引く家具を配置することもないので、
錯覚も少なくなります。まだ居住者がいる場合は生活用品もそのままですから、
むしろ実際の使い勝手を予測するのに役立ちます。
きれいなモデルルームで夢をみるよりも,中古戸建で実際に住むときのイ
メージを掴むほうが、購入後に後悔するケースは少ないはずと思います。
中古戸建ての価格について
「中古戸建ての価格妥当なのかわかりません」
色々と物件を見ていると、こういう疑問が沸いて来ると思います。
住宅の場合、建築する場所が一戸ごとに異なるので、クルマや電気製品のようにすべての性能が同じというわけにはいきません。
住宅は施工の精度や使用環境で、品質や劣化の進行具合にかなりの個体差があります。むろん新築住宅にも、立地や品質によって一定の相場がありますが、実物
をみないで買う青田売りマンションなどは、一種のカケみたいなもの。
好立地でハイグレードな新築住宅も、その本当の価値は住んでみなければわからないのです。
これに対して中古戸建ては実際に人が住んだ実績があり、その良否をプロが
査定して市場に出したもの 相場から大きくハズレるものはまずありません。
中古戸建ての相場は、「新築同様」であっても新築住宅の2割以上安くなっています。そして、築年数を経るにつれて相場が下がっていくのが普通です。
中古には内装や外観は凝っているのに割安な物件がある
自分の趣味や好みをふんだんに取り入れて建てた家は、その本人にとって
は大満足ところが、こうした物件を売りに出そうとすると、思い入れが裏
目に出て売価が安くなってしまうことが往々にしてあります。
もちろん、あなたがその家を気に入りさえすれば、大いに「お買い得な家」
になります。
みえないこだわりに価値が隠れていることも中古物件のなかには「全国の銘木を多用した純和風住宅」「ヨーロッパから素材を取り寄せた欧風住宅」など、贅をつくした住宅も少なくありません。
では、これらが建築費に見合う市場価値を維持しているかとなると、残念
ながらそうとはいえません。趣味を強烈に押し出した住宅は、万人に好かれ
るとはかぎらず、逆にマイナス評価をされがちです。総じて、素材や間取り
に特殊なものが多く、目は引いても取得には二の足を踏まれるからです。
しかし買い手にとっては、思わぬ掘り出し物である可能性もあります。
というのも、こだわって建てた住宅は、外見だけでなく基礎や土台などの構造
部分にも力を入れたものが多いからです。
住宅は耐久性が第一ですから、専門家にチェックしてもらって合格点なら、自分の趣味に合わない部分はリフォームで解消できるかもしれず「お買い得な家」となるわけです。
中古戸建ては維持費がかかるのでは？
中古と新築とを比べた場合購入後に、どうしても中古のほうが余分に維持費がかかのは否定できない事実です。
一戸建ては5年目から修繕が必要です。普通の木質系の一戸建てでは、築後5年目ぐらいから次第に劣化が表面化します。
中古戸建てでは,雨漏り、水漏れ、明確な木部の腐朽といった欠陥はあらか
じめ修繕してから売りに出しますが、自然な劣化については売り出し価格に織り込みずみです。
したがって、たとえば築5年の物件を購入すれば、まもなく雨どいの補修や、あちこちの再塗装が必要になってきます。
すなわち、新築住宅の修繕費が当面はほぼ0円なのに対して、中古は入居時にすでに築年が経っているために、その年数によっては購入直後からかなりの金額が必要になってしまうということになるわけです。
ただし、劣化の進行はこまめな点検や補修によって大幅に遅らせることができます。日常的に補修を行なっているかどうかによって違いが如実に現れるので、物件をチェックをするときは、その点にもしっかり注目しましょう。
一定の築年数が経過しているのに、全く修繕の跡がないのは不自然です。鉄部や木部に再塗装の跡があり、サビや腐食がなく、機器の部品も交換跡があるのが良い中古戸建てと言えます。