中古戸建ての注意点9(増改築)

中古戸建て増改築の法的な制約

中古戸建ての賢い買い方/増改築

「一戸建ては増改築が自由」-このために中古戸建てに狙いを定める人も多いと思います。
自由とはいっても好き勝手にリフォームできるとはかぎりません。
その敷地にどんな大きさの、どんな種類の建物を建ててよいかは法律で決まっています。

用途地域を確認

まず、その敷地が法律上どういう「地域」にあるかを確かめましょう。
一般に住宅が建てられるのは、都市計画法で「市街化区域」に指定されたエリア内。市街化区域はさらに住居地域や商業地域など12種類の「用途地域」に区分され、建てられる建物の用途と規模が定められています。

これらの用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つにわけられますが、住居系地域の制限が最も厳しく、商業系、工業系の順にゆるやかになります。

建ぺい率、容積率で大きさと広さを制限

工業専用地域以外であれば住宅を建てられますが、その大きさや広さは地域ごとに決められた「建ぺい率」「容積率」によって制限されます。

これらは、それぞれ敷地面積に占める建築面積(おおむね1階の面積)の割合と、延べ床面積(床面積の合計)の割合で、この数値を超えて建築することはできません。

また、これらは地域の特性を考慮して定めるので、同じ用途地域でも場所によって数値が異なることに注意が必要です。

他の様々な規制

建築基準法では「敷地の前の道路は原則として幅4 m以上であること。4m未満の場合は道路の中心線から2m後退すること」と定めています。

これに満たない場合は、自分の敷地であっても建物を建てられない部分ができるので要注意です。また「防火地域」や「準防火地域」に指定されていると、外壁や屋根、窓、ドアなどに延焼しにくい材料を使わなければなりません。

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